How To Buy Real Estate: Foreign Investors (Israel)


1.

איך לרכוש בית בארה״ב בתור קונה זר מישראל?

המונח "שוק גלובלי" מעולם לא היה תיאורי יותר - במיוחד כשמדובר בנדל"ן.

על פי האיגוד הלאומי של מתווכים, קונים בינלאומיים רכשו יותר מ 68.2 מיליארד דולר בנדל"ן למגורים בארה"ב ממרץ 2012 עד מרץ 2013, על פני 50 האומות (סטייט)  של ארה״ב. מכירות הנכסים בארה"ב לקונים זרים מסתכמים ביותר מ -6% מסך המכירות בארה"ב.

בין אם אתה משקיע בינלאומי, או דור מהגרים ראשון שחיי בארצות הברית, רכישת נדל״ן בשוק לא מוכר יכול להיות מרתיע. בעוד מדריך זה יעזור לך להתחיל, זה לא יחליף את המומחיות של מנוסי סוכני הנדל"ן, עורכי דין, ברוקרים למשכנתאות ורואי חשבון ש אולי תרצה להתייעץ לאורך הדרך.


2.

מה הולך להיות השימוש העיקרי/המטרה העיקרית של הנכס שלך בארה״ב?

 

1. בית חופשה?

2. מקום שהייה בזמן שאתה עושה עסקים בארה״ב?

3. בית לילדים שלך בזמן שהם הולכים לאוניברסיטה בארה״ב?

4. קנייה למטרה של השקעת נדל״ן מבחינה פיננסית בלבד (ז״א הסיבות למעלה לא קשורות)?

5. בית שתוכל יום אחד לעבור ולגור בו לטווח ארוך?


קניית נדל״ן בארצות הבירת בתור אזרח ישראלי לא נותנת לבעל הנכס שום זכויות או רשויות לגבי שהייה חוקית בארה״ב או סטטוס כלשהוא. אם אתה מעוניין להשאר בארה״ב מחוץ לטווח השהייה שמורשה לפי הסטנדרדים של הויזה שלך, אנא צור קשר עם עורך דין לענייני הגירה. על ידי הבנה מוקדמת של השימוש העיקרי או המטרה העיקרית מאחורי קניית הנכס שלך בארה״ב ולאיזה טווח זמן, אתה תוכל להסביר את הסיטואציה לסוכן הנדל״ן הבין-לאומי שלך שיעזור וילווה אותך בדרישות החיפוש שלך.


3.

איך שוק הנדל״ן בארה״ב עובד?

הדרכים שבהם מתנהלות מכירות וקניות של נכסים בארצות הברית הם סביר להניח מאוד שונות מהדרכים שבהם מתנהלות קניות ומכירות של נכסים בישראל. בארה״ב יש 50 אומות, states, ולכל אומה יש חוקים ודרכים משלהם שבהם יכולה להתבצע מכירה וקנייה של נכס, הכל מחוזה הקנייה/מכירה עד לדרך שבה מתנהלת העברת הכספים כולל התפקידים והפעולות של המעורבים.

הנה כמה דברים שלוקחים חלק מקנייה/מכירה של נדל״ן בארה״ב ש-שווה לכם לשמור לצומת לבכם:

1. מידע לגבי נכסים שמוצעים למכירה כמו מכיר, מיקום, מספר חדרים, הסוכן שמציג את הנכס וכדומה מפורסם בשוק הנכסים שנקרא MLS (Multiple Listing Service) שהוא בעצם אתר אינטרנט עם גישה שניתנת רק לסוכני נדל״ן מוסמכים אשר בו הם יכולים לפרסם את הנכסים למכירה. משם, שוק הנכסים שולח את האינפורמציה של הנכסים המוצעים לאלפי אתרי נדל״ן שאליהם יכולים להכנס כל אחד, ללא שום גישה מיוחדת. בחלקים מסויימים בעולם, קניה ומכירה של נדל״ן עובדת בדרך מאוד ממוסגרת, לדוגמה קונה צריך ללכת לסוכן נדל״ן בשביל לברר מה יש לשוק הנדל״ן להציע, ורק לסוכן יהיה גישה למידע הזה. בארה״ב זה לא עובד ככה.

2. במדינות מסויימות, הסטנדרט הוא שהקונה משלם סכום מסויימם לסוכן שהולך לחפש לקונה נכס. בארה״ב, אחוז מסויים ממכיר המכירה של הנכס ניתן לסוכן שמייצג את הקונה, היישר מהכיס של בעל הנכס, בשביל שהקונה לא יצתרך להוציא שום סכום מכיסו הפרטי חוץ מהמכיר של הנכס עצמו. הסוכן שמייצג את בעל הנכסים במכירה גם מקבל אחוז מסויים, או לפעמים מספר דולר אחיד, היישר מבעל הנכס רק כשאר הנכס נמכר, ההליך  הספציפי הזה הוא סביר להניח סטנדרטי בהמון מדינות.

3. בכל אחת מ 50 האומות המאוחדות של ארה״ב דרוש רשיון נדל״ן בשביל לעבוד בתור סוכן נדל״ן. אמנם החוקים, המבחנים, החינוך, והאם צריך לחדש את הרשיון כל כמה שנים שונים מ-אומה לאומה. לצורך הבנה, קליפורניה זה אומה אחת, texas זה אומה אחרת. בתוך כל אומה יש מספר מחוזות, בכל מחוז יש מספר ערים.

קוני נדל״ן בין לאומיים צריכים לקחת בחשבון סיטואציות ובעיות שונות כמו המרות מטבע, שליחת כסף מחשבון בנק בישראל לחשבון בנק בארה״ב, איך הבנקים עובדים במצבים כאלה, מיסים בקניות או מכירות בין לאומיים והגבלות למיניהם. 

לקחת את הזמן ללמוד איך כל זה עובד יכול לעשות את החוויה הזאת קלה. 

בקישור הבא תמצאו את שערי החליפין או באנגלית, exchange rates: 

https://www.federalreserve.gov/releases/h10/current/


4.

כספים:

אזרחים ישראלים/קונים זרים אשר בבעלותם 30 עד 40 אחוז מהסכום המלא של הנכס שברצונם לקנות, לרוב יורשו לקבל הלוואה ישירה מבנק אמריקאי. רוב הבנקים דורשים מקונים זרים להחזיק סכום מסויים בתור מקדמה אצל הבנק (לפעמים $100,000 ומעלה), בעוד בנקים אחרים מגבילים את ההלוואות שלהם עד ל 1 או 2 מיליון.

יכול להיות שהבנק ידרוש לראות את דפי החשבונות שלכם עד ל 3 חודשים אחורה בשביל לראות כיצד הכסף שלכם מתנהל ולברר את כוח ההלואה שלכם.

לפני שקונה זר יוכל לקחת הלוואה מבנק אמריקאי, יש דרישה לייצב צייון ישראי חיובי, או באנגלית, credit score.  במקרה הזה אתם תצתרכו לפתוח חשבון בנק אמריקאי או לפתוח כרטיס אשראי או גם וגם. אתם תצתרכו ליידע את מס ההכנסה האמריקאי על כל ההכנסות שלכם שמתבצעות בתוך ארה״ב. בנקים משתמשים בכל המידע הזה בשביל להבין עד כמה חזק כוח ההלוואה שלכם, ולפי זה הם מחליטים כמה הם מוכנים להלוות על קניית נכס.


5.

האם אני צריך להיות אזרח אמריקאי בשביל לקנות נכסים בארה״ב?

לא, אתה לא צריך אזרחות אמריקאית או גרין קארד, אבל אתה כן תצתרך מה שנקרא taxpayer identification number או בקצרה, itin. עם המספר הזה אתם תוכלו ותצתרכו לשלם מיסים בארה״ב ללא אזרחות אמריקאית.

את ה itin אתם תוכלו לייצב דרך רואה חשבון שמוסמך על ידי מס הכנסה או ישירות דרך האתר של מס ההכנסה ע״י השלמה של מסמך w-7 שתוכלו למצוא בקישור הבא ותצתרכו להשלים באנגלית, יכול להיות שתצתרכו להציג העתק של הדרכון שלכם יחד עם השלמת מסמך w-7 ולפעמים גם רשיון נהיגה:

https://www.irs.gov/forms-pubs/about-form-w7

את המסמך הזה תוכלו להשלים דרך אחת מהסוכנויות הישראליות בקישור הבא:

https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/acceptance-agents-israel


6.

האם אני יצתרך להשכיר עורך-דין לענייני נדל״ן? 

לא חובה, אבל לדבר עם עורך-דין לענייני נדל״ן יכול להשתלם מאוד במקרה שתצתרכו עזרה עם שאלות לענייני חוק נדל״ן כלשהוא. אמנם הסוכן הבין-לאומי שלכם הולך לעשות את רוב הדברים הבאים, העורך-דין יוכל לעבור על חוזה הקנייה שלך, לבדוק אם יש איזה שהם בעיות עם הבעלים של הנכס שאותו אתם עומדים לקנות (בעיות מבחינת חובות שלא שולמו על הבית וכו׳) ולבדוק מסמכים אחרים שקשורים לקניית הנכס  והכי חשוב, ומה שהסוכן הבין לאומי שלכם לא יכול לעשות, זה לתת עצה על דברים לגבי חוק ומיסים שקשורים לנכס


7.

האם יש סוג של נכס בארה״ב שקונה זר לא יכול לקנות בכלל?

קונים זרים יכולים לקנות: single family home, condos, townhomes, duplexes, triplexes, quadraplexes . חיפוש בגוגל על המושגים האלה וכמה תמונות פשוטות יעזרו לכם להבין, אם לא מובן, אנא צרו קשר עם אלכס.

במקרים מסויימים בשביל לקנות נכס בארה״ב תהיה דרישה שההכנסה של הקונה הזר תהיה הכנסה שמתייצרת בתור המסגרת של ארה״ב, ולא הכנסה זרה. (עבודה בישראל כביכול). זה קורה המון ב co-ops, שזה בעצם נכס שהבעלים שלו זה חברה מסויימת, עסק, וכ׳ו. כשאתה קונה נכס כזה, אתה לא נהיה הבעלים היחיד, אתה הופך להיות חלק מקבוצה של בעלים. במצבים כאלה יש סיכון גבוהה בשביל אותם הבעלים לתת לקונה זר להכנס אל התמונה.


8.

האם מומלץ לקנות נכס בארה״ב על השם שלי?

קונים זרים יכולים לקנות נכסים בארה״ב תחת השם הישיר שלהם, או תכת השם של העסקים/חברות שהם לוקחים בהם בעלות.

באיזו צורה אתם הולכים לקנות את הנכס בארה״ב הולך להשפיע ישירות על השלכות המיסים שלכם. במקרה כזה עורך דין לענייני נדל״ן ורואה חשבון יכול לתת לכם עצות יעילות.


9.

האם אני יכול לשלם על הנכס במזומן?

כן, כל קניית נכס בארה״ב ע״י קונה זר יכולות להיות במזומן.

החוק בארה״ב אומר שכל העברה כספית מעל $10,000 הקונה הזר יתצרך ליידע את מס הכנסה. החובה ליידע את מס ההכנסה מונחת על כל מי שמעורב בקנייה/מכירת הנכס. הממשלה האמריקאית רוצה לדעת כיצד הקונה הזר הרוויח את הסכום המועבר והאם הסכום המועבר הושג בדרך חוקית.


10.

האם הקונה הזר צריך להגיע לארה״ב בשביל להיות נוכח בתהליך סגירת עסקת הקנייה?

לא חובה, אבל תמיד רצוי. במקרה שהקונה הזר לא יכול להופיע, הקונה הזר יצתרך לתת מה שנקרא power of attorney או יפוי כוח לבן אדם אחר לייצג אותו ולחתום על חשבונו.


11.

האם יש סכומים נוספים שהקונה הזר יצתרך לשלם בשביל סגירת עסקת הקנייה?

כן, הקונה הזר אחראי לשלם לבדיקת נסח טאבו וביטוח על הנסח טאבו או באנגלית title search and title insurance , וסכומים אחרים שקשורים לסגירת עסקת הקנייה שבד״כ שווים ל- 1 עד 2.5 אחוזים ממכיר הקנייה הסופי של הנכס. לדוגמה, על קניית נכס בשווי $300,000 הקונה הזר יצתרך לשלם בין $3,000 ל $6,750 בשביל לסגור את הקנייה.


12.

איך קניית נכס בארה״ב תשפיע על המיסים של הקונה הזר?

מדינות רבות מסביב לעולם נכנסו להסכם אמינה של מיסים בין המדינה ממנה בא הקונה הזר למדינה בא הקונה הזר רוכש נכס, ההסכם הזה עוזר לקונה הזר להמנע מתשלום מס כפול (למדינה ממנו הקונה הזר מגיע, ולמדינה בא הקונה הזר רוכש נכס). רצוי לבדוק עם עורך דין לענייני מס לגבי הסכם האמינה, או באנגלית, tax treaty.

ממשלת ארה"ב דורשת שקונים זרים ישלמו מסים על הכנסות בארה"ב (מסים של מדינה ומסים של ופדרלי) על כל הכנסת נטו (הכנסות מהנכס שהקונה הזר קנה ומשכיר בשביל הנבה, מינוס הוצאות). אם החזרי המס לא הוגשו במועד הזמן, מס של 30 אחוז מההכנסת ברוטו יונפק על הקונה הזר. גם אם הקונה הזר צובר הפסדים בשנים הראשונות של ההשקעה בנכס ולא קיים שום תשלום של מסים לממשלה, יש עדיין התחייבות להגיש את ניירות החזרי המס במועד הזמן, או להיות כפוף לעונש כספי של 30 אחוז.


13.

מה זה firpta ?

FIRPTA מתייחס לפסק דין - ״השקעה זרה בנדל"ן מס רכוש של 1980״. פסק דין זה מסמיך את ארצות הברית לעכב מס הכנסה כאשר הנכס נמכר, הוחלף, מחונן, הועבר או הומר ונלקח במזומן על ידי הקונה הזר. שירות מס ההכנסה המקומי לוקח 10 אחוזים מההכנסות וממשלת המדינה גם לוקחת אחוז מסויים.

אתם מוזמנים לקרוא עוד מידע על firpta בקישור הבא (באנגלית): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding

כתב ויתור: מאמר זה מסופק למטרות מידע בלבד, אנא אל תסתמתכו על המידע הזה בתור ייעוץ משפטי במהלך עסקת נדל״ן או לצורך כל עסקת נדל״ן. אנא דברו עם דוכן הנדל״ן הבין לאומי שלכם או עם עורך דין לענייני נדל״ן. אם אתם מעוניינים לעבוד עם סוכן בין לאומי של skyworks אנא צרו קשר אתנו ישירות.